전세 계약 만료가 다가오나요? 임대차 3법을 제대로 알면 이사 걱정 없이 4년을 보장받을 수 있습니다. 계약갱신청구권 사용법부터 전월세상한제 계산법, 그리고 과태료를 피하기 위한 신고제까지. 세입자라면 반드시 알아야 할 필수 권리를 쉽고 정확하게 알려드립니다.
“집주인이 이번에 보증금을 1억이나 올려달라고 하는데, 어떡하죠?”
“계약 기간 끝났으니 나가라는데 정말 나가야 하나요?”
상담을 하다 보면 여전히 많은 세입자분들이 자신의 권리를 몰라서 당황하시는 경우를 봅니다. 2020년 도입된 ‘임대차 3법’은 말 그대로 세입자의 주거 안정을 위해 만들어진 법입니다. 하지만 법조문이 복잡해 보여서, 혹은 집주인과의 관계가 껄끄러워서 제대로 활용하지 못하는 분들이 많습니다.
오늘은 복잡한 용어는 빼고, 세입자가 반드시 챙겨야 할 핵심 권리 3가지(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)를 아주 쉽게 풀어서 알려드리겠습니다.
Contents
1. “2년 더 살겠습니다!” 계약갱신청구권 (2+2년)
임대차 3법의 꽃이자 가장 강력한 권리입니다. 과거에는 2년 계약이 끝나면 집주인이 나가라고 하면 나가야 했지만, 이제는 세입자가 원하면 1회에 한해 계약을 2년 더 연장할 수 있습니다. 즉, 기본 4년 거주가 가능해진 것이죠.
언제, 어떻게 말해야 할까요?
- 통보 시기: 계약 만료 6개월 전부터 최소 2개월 전까지는 집주인에게 의사를 밝혀야 합니다. (이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되거나 권리를 못 쓸 수 있습니다.)
- 증거 남기기: 말로만 하지 마시고, 반드시 문자 메시지, 카카오톡, 혹은 내용증명으로 “계약갱신청구권을 사용하겠습니다”라는 명확한 기록을 남겨두세요.
⚠️ 집주인이 거절할 수 있는 경우
무적은 아닙니다. 집주인(직계존비속 포함)이 실거주하겠다고 하거나, 세입자가 2기 이상의 월세를 연체했을 경우 등에는 거절당할 수 있습니다. 만약 집주인이 실거주한다고 내보내고 몰래 다른 세입자를 받았다면? 손해배상 청구가 가능합니다.
2. “5% 이상은 안 됩니다” 전월세상한제
계약을 갱신할 때 집주인이 “주변 시세가 올랐으니 1억 더 올려줘”라고 요구한다면? 임대차 3법이 적용되는 갱신 계약에서는 불가능합니다. 임대료 증액 상한선이 직전 계약 금액의 5% 이내로 제한되기 때문입니다.
5% 계산이 헷갈린다면?
예를 들어 전세 보증금이 5억 원이라면, 올릴 수 있는 최대 금액은 2,500만 원(5억의 5%)입니다. 즉, 5억 2,500만 원까지만 요구할 수 있습니다. 월세의 경우도 마찬가지입니다.
👉 주의사항: 이 5% 룰은 ‘계약갱신청구권을 사용할 때’ 적용됩니다. 4년을 다 살고 나서 새로운 계약을 맺거나, 세입자가 바뀌는 신규 계약에서는 5% 제한이 없습니다.
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3. “투명하게 신고하세요” 전월세신고제
이 제도는 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약 시, 계약일로부터 30일 이내에 지자체에 신고해야 하는 의무입니다. “귀찮게 왜 해?”라고 생각하실 수 있지만, 사실 세입자를 위한 제도입니다.
세입자에게 무엇이 좋을까요?
- 확정일자 자동 부여: 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 주민센터에 가서 도장 받는 번거로움이 사라지고, 보증금 보호 효력이 생깁니다.
- 시세 파악 용이: 실거래가 정보가 공개되므로, 내가 들어가려는 집의 가격이 적정한지, 깡통전세 위험은 없는지 비교해 볼 수 있습니다.
- 과태료 주의: 신고를 안 하거나 거짓 신고를 하면 최대 100만 원의 과태료가 부과될 수 있으니, 집주인이 안 하더라도 세입자가 챙겨서 하는 것이 좋습니다. (온라인 ‘부동산거래관리시스템’에서 가능)
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 집주인이 실거주한다고 해서 나갔는데, 알고 보니 집을 팔았습니다. 어떻게 하죠?
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 실제 거주를 해야 합니다. 만약 거주하지 않고 제3자에게 임대하거나 매도했다면, 이는 명백한 법 위반입니다. 세입자는 이를 근거로 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 이사비, 중개수수료, 그리고 월세 차액 등을 청구할 수 있으니 증거를 잘 모아두세요.
Q. 묵시적 갱신이 되면 계약갱신청구권을 쓴 건가요?
아닙니다! 서로 아무 말 없이 계약이 연장된 ‘묵시적 갱신’은 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 간주합니다. 즉, 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고 나서, 나중에 “이번엔 진짜 갱신청구권 쓸게요”라며 2년을 더 요구할 수 있습니다. (총 6년 거주 가능)
권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못합니다
임대차 3법은 집주인과 싸우라고 만든 법이 아니라, 기울어진 운동장을 바로잡아 세입자의 주거 안정을 돕기 위한 최소한의 장치입니다.
집주인의 요구가 부당하다 느껴진다면, 겁먹지 말고 법이 보장하는 권리를 당당하게 이야기하세요. 아는 만큼 내 보증금과 내 집을 지킬 수 있습니다.
