재건축의 발목을 잡던 ‘동별 동의율’ 규제가 확 풀립니다. 전체 75% 동의 요건 완화부터 상가 알박기 방지 대책까지. 재건축·재개발 촉진 특례법으로 달라지는 조합 설립 기준과 투자 전 필독 사항을 정리해 드립니다.
재건축 사업을 진행해 본 분들은 아실 겁니다. 주민 대다수가 찬성해도, 특정 동(예: 대형 평수 위주 동)이나 단지 내 상가 소유주들이 반대하면 조합 설립 자체가 불가능했다는 사실을요. 이 때문에 10년, 20년씩 사업이 표류하곤 했습니다.
하지만 이제 상황이 달라졌습니다. 정부가 발표한 ‘재건축·재개발 촉진 특례법’의 핵심은 “소수의 반대로 다수의 이익이 침해되지 않도록 하겠다”는 것입니다. 구체적으로 무엇이 어떻게 바뀌는지 꼼꼼하게 뜯어보겠습니다.
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1. ‘동별 동의율’ 완화: 알박기가 불가능해집니다
이번 대책에서 가장 주목해야 할 부분은 바로 ‘동별 동의 요건’의 파격적인 완화입니다. 기존에는 전체 주민의 동의율도 중요했지만, 각 동(건물)마다 과반수의 동의가 필수였습니다.
기존의 문제점 (50%의 덫)
기존 「도시정비법」에서는 조합을 설립하려면 다음 두 가지 조건을 모두 충족해야 했습니다.
- 전체 구분소유자: 4분의 3 (75%) 이상 동의
- 각 동별(건물별) 구분소유자: 과반수 (50%) 이상 동의
문제는 ‘각 동별 과반수’였습니다. 예를 들어, 10개 동 중 9개 동은 90%가 찬성해도, 1개 동에서 51%가 반대하면 조합 설립이 불가능했습니다. 이를 악용해 특정 동이나 상가 소유주가 무리한 보상을 요구하며 사업을 지연시키는 이른바 ‘알박기’가 성행했죠.
달라지는 점 (3분의 1로 축소)
정부의 ‘재건축 촉진 특례법’ 안은 이 요건을 대폭 낮췄습니다.
- 동별 동의 요건: 과반수(1/2) → 3분의 1 (약 33%)로 완화
👉 의미: 이제는 특정 동에서 반대가 심해도, 찬성하는 사람이 3명 중 1명만 있어도 사업 전체가 멈추지 않고 진행될 수 있다는 뜻입니다. 상가 쪼개기 등을 통한 알박기 전략이 사실상 무력화되는 셈입니다.
2. 전체 동의율도 75% → 70%로 하향 조정
동별 요건뿐만 아니라, 단지 전체의 동의율 문턱도 낮아집니다. 기존 75%라는 숫자는 생각보다 달성하기 힘든 수치였습니다. 연락이 두절된 소유주, 해외 거주자 등을 고려하면 실질적으로 90% 이상의 체감 난이도였죠.
조합 설립이 쉬워지는 이유
특례법이 적용되면 전체 소유자의 70%만 동의해도 조합 설립 인가를 받을 수 있게 됩니다. (기존 75%에서 5% 포인트 하향)
겨우 5% 차이 같지만, 현장에서는 어마어마한 차이입니다. 재건축 추진 위원회가 발족하고 조합 설립까지 걸리는 기간이 평균적으로 수년씩 단축될 수 있는 결정적인 트리거가 됩니다.
- 관련기사 : 재개발 조합설립 동의율 70%로 완화 추진
3. 사업 기간 단축: ‘패스트트랙’의 도입
동의율 완화와 함께 맞물려 돌아가는 것이 바로 ‘절차의 통합’입니다. 동의서를 걷는 동안 다른 행정 절차를 동시에 밟을 수 있게 된 것이죠.
기본계획과 정비계획의 동시 처리
기존에는 [기본계획 수립 → 안전진단 → 정비구역 지정 → 추진위 설립 → 조합 설립]이라는 단계별 과정을 순서대로 밟아야 했습니다. 하나라도 통과 못 하면 다음으로 못 넘어갔죠.
하지만 이제는 기본계획과 정비계획을 동시에 수립할 수 있고, 조합 설립 후에도 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 신청할 수 있게 됩니다. 국토부는 이를 통해 최대 3년가량 사업 기간을 단축할 수 있을 것으로 보고 있습니다.
4. 투자자 및 실거주자가 유의해야 할 점
동의율 완화는 분명 호재입니다. 하지만 “이제 무조건 된다”라고 맹신하는 것은 위험합니다. 규제가 풀린 만큼 시장의 옥석 가리기는 더 심화될 것입니다.
① 분담금 폭탄 주의
사업 속도가 빨라진다는 것은 반가운 일이지만, 최근 공사비 급등(평당 800만~1,000만 원 시대)으로 인해 조합원 분담금이 크게 늘어나고 있습니다. 동의율이 낮아져서 조합은 빨리 만들어졌는데, 막상 뚜껑을 열어보니 분담금을 감당 못해 사업이 멈추는 현장이 늘어날 수 있습니다.
② 사업성 분석은 필수
동의율 완화는 ‘시작’을 쉽게 해주는 것이지 ‘성공’을 보장하는 것은 아닙니다. 용적률 여유가 있는지, 대지 지분이 넓은지 등 사업 본연의 가치를 더욱 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 단순히 “정부가 밀어준다니까 사자”라는 식의 접근은 지양해야 합니다.
멈춰있던 재건축, 지금 확인해 보세요
이번 동의율 완화 조치는 재건축 시장의 ‘게임 체인저’가 될 가능성이 높습니다. 특히 상가 문제나 일부 동의 반대로 수년간 골머리를 앓던 단지들에게는 가뭄의 단비 같은 소식입니다.
혹시 여러분이 살고 계신 아파트, 혹은 눈여겨보던 투자처가 동의율 문제로 멈춰 있었나요? 그렇다면 지금 다시 한번 추진 위원회나 부동산에 문의해 보세요. 꽉 막혀 있던 혈관이 뚫리듯, 사업이 급물살을 타고 있을지도 모릅니다.
변화하는 부동산 정책, 라로밀리가 누구보다 빠르고 쉽게 정리해 드리겠습니다. 더 궁금한 재건축 이슈가 있다면 댓글로 남겨주세요!
