전세 계약 앞두고 불안하신가요? 공인중개사 말만 믿지 말고 등기부등본을 직접 확인하세요. 소유자 일치 여부부터 근저당권(빚), 가압류, 그리고 최근 유행하는 신탁 사기 예방까지. 내 소중한 보증금을 지키기 위해 반드시 체크해야 할 5가지 핵심 항목을 알려드립니다.
“공인중개사님이 문제없는 집이라고 하셨는데, 믿고 계약해도 될까요?”
블로그를 운영하며 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다. 제 대답은 항상 같습니다. “사람은 믿되, 서류는 의심하세요.” 특히 전세 계약은 억 단위의 큰돈이 오가는 만큼, 돌다리도 두들겨 보는 심정으로 접근해야 합니다.
등기부등본(현 등기사항전부증명서)은 집의 신분증이자 건강검진표입니다. 이 집의 주인이 누구인지, 빚은 얼마나 있는지, 압류당할 위험은 없는지가 모두 적혀 있죠. 오늘은 전세 계약 전, 눈에 불을 켜고 확인해야 할 등기부등본 5가지 체크 포인트를 짚어드립니다.
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1. [표제부] 주소와 동·호수가 정확한가?
등기부등본의 가장 첫 페이지인 ‘표제부’는 건물의 주소, 면적, 용도 등이 적혀 있습니다. 여기서 가장 중요한 건 내가 계약하려는 집과 서류상의 주소가 토씨 하나 안 틀리고 일치하는지 확인하는 것입니다.
- 다가구/다세대 구분: 다세대 주택(빌라)은 동·호수까지 정확해야 하지만, 다가구 주택은 지번까지만 일치하면 됩니다. 하지만 헷갈린다면 무조건 계약서의 주소와 등기부등본의 주소가 100% 같은지 확인하세요.
- 불법 쪼개기 주의: 현관문에는 201호, 202호로 나뉘어 있는데 등기부에는 2층 전체가 하나로 되어 있다면 ‘불법 쪼개기’ 방일 확률이 높습니다. 이런 집은 보증금 보호를 받기 어렵습니다.
2. [갑구] 소유자가 계약하러 온 사람과 같은가?
‘갑구’에는 소유권에 관한 사항이 나옵니다. 가장 마지막에 적힌 소유자가 현재 집주인입니다.
- 신분증 대조 필수: 계약하러 나온 사람의 신분증을 확인하고, 등기부등본상의 이름, 주민등록번호 앞자리가 일치하는지 확인합니다.
- 대리인 계약 시: 집주인이 못 오고 대리인이 왔다면, 위임장과 집주인의 인감증명서(본인발급용)가 있는지 반드시 체크해야 합니다. 영상통화로 집주인 본인 확인을 한 번 더 하는 것이 안전합니다.
3. [을구] 근저당권(빚)이 얼마나 있는가?
가장 중요한 부분입니다. ‘을구’에는 소유권 이외의 권리, 즉 빚(담보대출)이 나옵니다. 여기서 ‘근저당권설정’이라는 단어를 찾으세요.
안전한 전세의 기준 (채권최고액 확인)
집이 경매로 넘어갔을 때 내 돈을 돌려받으려면 (집 시세) > (근저당권 채권최고액 + 내 전세보증금) 이어야 합니다. 보통 대출금과 보증금을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘어가면 ‘깡통전세’ 위험군으로 봅니다.
💡 TIP: “잔금 치르면 대출 갚을게요”라는 집주인 말을 믿지 마세요. 특약사항에 ‘잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다’는 조항을 반드시 넣어야 합니다.
4. [갑구/을구] 가압류, 가처분, 가등기가 있는가?
등기부등본에 아래와 같은 단어가 보이면 뒤도 돌아보지 말고 계약을 피하세요. 이는 집주인의 경제 상황이 이미 바닥이거나, 소유권 분쟁이 있다는 뜻입니다.
- 가압류/압류: 집주인이 빚을 갚지 않아 채권자가 집을 찜해둔 상태입니다.
- 가처분: “이 집 맘대로 팔지 마”라고 법원이 묶어둔 것입니다.
- 임차권등기명령: 절대 계약 금지! 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 등기하고 나갔다는 뜻입니다. 여기에 새로 들어가면 보증금 최우선변제도 못 받습니다.
5. [갑구] 소유자가 ‘신탁회사’로 되어 있는가? (신탁 사기 주의)
요즘 가장 악질적인 사기 유형입니다. 갑구 소유자 란에 개인 이름이 아니라 ‘OOO신탁주식회사’라고 적혀 있다면 주의해야 합니다.
신탁 부동산의 함정
집주인이 집을 신탁회사에 맡기고 대출을 받은 경우, 실제 소유권은 신탁회사에 있습니다. 그런데 원래 집주인 행세를 하는 사람이 “내가 주인이다”라며 계약금을 챙기고 잠적하면, 신탁회사는 “우리는 모르는 일”이라며 세입자를 불법 점유자로 내쫓을 수 있습니다.
👉 해결책: 신탁 등기가 된 집은 신탁원부를 발급받아 ‘신탁회사의 동의서’가 있어야만 임대차 계약이 유효한지 확인해야 합니다. 잘 모르겠다면 신탁 물건은 피하는 게 상책입니다.
계약 당일에도 다시 확인하세요
등기부등본은 ‘살아있는 생물’과 같습니다. 어제는 깨끗했는데 오늘 아침에 대출이 생길 수도 있죠.
반드시 ① 가계약 전, ② 본계약 작성 직전, ③ 잔금 치르기 직전 등 최소 3번은 열람해 보셔야 합니다. 스마트폰으로 ‘인터넷등기소’ 앱을 이용하면 700원으로 언제 어디서든 확인할 수 있습니다. 700원으로 수억 원을 지키는 셈이니, 절대 아까워하지 마세요.
여러분의 안전하고 행복한 보금자리 마련을 응원합니다.
