갑작스러운 집주인의 퇴거 통보에 당황하셨나요? 계약 기간이 남았을 때, 집주인이 실거주를 이유로 들 때, 집이 매매될 때 등 상황별로 세입자가 취할 수 있는 법적 권리와 이사비 협상 팁까지 현실적인 대처 방법을 알려드립니다. 무조건 짐 싸기 전에 확인하세요!
“사정이 생겨서 그러니 두 달 뒤에 집 좀 비워주세요.”
잘 살고 있다가 날벼락처럼 이런 문자를 받으면 가슴이 철렁합니다. ‘남의 집 사는 설움’이 북받치기도 하고요. 하지만 이럴 때일수록 냉정해야 합니다. 집주인의 퇴거 요청이 법적으로 효력이 있는 ‘통보’인지, 아니면 단순한 ‘부탁’인지 구분해야 하기 때문입니다.
임대차법 전문가로서, 세입자가 절대 물러서지 않아도 되는 상황과 어쩔 수 없이 나가야 하는 상황을 딱 잘라 정리해 드립니다.
Contents
1. 계약 기간이 남았는데 나가라고 할 때
전세나 월세 계약 기간(보통 2년)이 아직 남아있다면? 절대 나갈 필요가 없습니다.
집주인이 바뀌어도 계약은 유지됩니다
가장 흔한 핑계가 “집을 팔아야 하니 비워달라”는 것입니다. 하지만 주택임대차보호법상 매매로 인해 집주인이 바뀌더라도, 새로운 집주인은 기존 세입자의 계약을 그대로 승계해야 합니다. 이를 ‘대항력’이라고 합니다.
👉 대처법: “계약 기간인 OOOO년 O월까지는 거주할 권리가 있습니다. 만약 집을 파시더라도 저는 계속 살겠습니다.”라고 정중하지만 단호하게 거절하시면 됩니다. 만약 집주인이 조기 퇴거를 간절히 원한다면, 그때는 충분한 이사비와 위로금을 받고 합의해 줄지 말지를 ‘세입자가’ 결정하면 됩니다.
2. 계약 만료 시점 + “내가 들어가 살겠다” (실거주)
가장 골치 아픈 상황입니다. 계약 기간이 끝나갈 때, 세입자는 ‘계약갱신청구권(2년 더!)’을 쓸 수 있지만, 집주인이 “나(또는 직계존비속)가 들어와서 살 거다”라고 하면 거절할 수 있습니다. 이 경우엔 안타깝지만 집을 비워줘야 합니다.
하지만, 의심스럽다면?
집주인이 실거주한다고 내보내 놓고, 몰래 다른 사람에게 더 비싼 전세를 놓거나 집을 팔아버리는 경우가 종종 있습니다. 이는 명백한 불법입니다.
- 확인 방법: 이사 후 ‘주민센터’에서 해당 주소지의 확정일자 부여 현황을 열람해 볼 수 있습니다. (전 세입자는 열람 권한이 있습니다)
- 손해배상: 만약 거짓말이었다면, [갱신 거절 당시 월차임의 3개월분] or [새로운 세입자에게 받은 임대료 차액의 2년분] 중 큰 금액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
💡 TIP: 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때는 반드시 문자나 통화 녹음으로 증거를 남겨두세요. 나중에 손해배상 소송 시 결정적인 증거가 됩니다.
3. 세입자가 ‘무조건’ 나가야 하는 경우 (귀책사유)
법이 세입자 편이라지만, 세입자가 의무를 다하지 않았다면 보호받지 못합니다. 아래 사유가 있다면 집주인은 즉시 계약 해지나 갱신 거절을 통보할 수 있습니다.
대표적인 3가지 사유
- 2기 이상의 차임(월세) 연체: 월세를 두 번 이상 밀린 이력이 있다면 갱신 청구를 거절당할 수 있습니다. (연속하지 않아도, 누적 금액이 2달 치에 달하면 해당됩니다)
- 무단 전대: 집주인 동의 없이 집을 다른 사람에게 빌려주는 행위(에어비앤비 포함)는 즉시 퇴거 사유입니다.
- 고의나 중대한 과실로 파손: 집을 심각하게 망가뜨린 경우입니다. (단순 생활 흠집은 제외)
4. ‘이사비(위로금)’ 협상은 어떻게?
만약 계약 기간이 남았는데 집주인 사정으로 나가줘야 하거나, 묵시적 갱신 상태에서 퇴거 요청을 받았다면 ‘협상의 키’는 세입자가 쥐고 있습니다.
이때는 당당하게 보상을 요구하셔도 됩니다. 통상적으로 협의되는 항목은 다음과 같습니다.
- 실비 보상: 포장 이사 비용 전액 + 부동산 중개수수료(복비)
- 위로금: 갑작스러운 이사로 인한 정신적 스트레스와 에어컨 이전 설치비 등 기타 비용 (보통 100~300만 원 선에서 협의하지만 정해진 기준은 없습니다)
감정보다 서류로 대화하세요
“법대로 합시다”라는 말은 차갑게 들리지만, 임대차 시장에서는 나를 지키는 가장 확실한 방패입니다. 퇴거 통보를 받았을 때 무서워하지 마세요.
1. 내 계약 기간이 남았는지 확인한다.
2. 집주인의 퇴거 사유가 법적으로 타당한지(실거주 등) 체크한다.
3. 내가 잘못한 게 없다면 거절하거나, 정당한 보상을 요구한다.
이 세 가지만 기억하시면, 어떤 통보가 와도 현명하게 대처하실 수 있습니다. 여러분의 안정적인 주거 생활을 응원합니다.
