부동산 중개수수료, 흔히 복비라고 부르는 돈은 거래금액에 상한요율을 곱해 계산합니다. 다만 표에 적힌 숫자는 “최대 이만큼까지”라는 뜻이고, 실제 금액은 그 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 이 글에서는 2026년 현재 적용되는 매매·전세·월세 상한요율과 금액별 계산 예시, 부가세와 현금영수증, 누가 내는지까지 한 번에 정리했습니다.
확인 기준일 2026-10-18 · 서울특별시·경기도 조례 요율표와 공인중개사법 시행규칙 기준
부동산 중개수수료, 먼저 알아둘 기본 원칙
법에서는 중개수수료를 ‘중개보수’라고 부릅니다. 주택 중개보수는 국토교통부령(공인중개사법 시행규칙)이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다. 2026년 10월 현재 서울과 경기도의 주택 요율표는 아래 표와 같고, 2021년 10월 개편 이후 바뀌지 않았습니다.
- 상한이지 정가가 아닙니다. 요율과 한도액 안에서 중개의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다.
- 양쪽이 각각 냅니다. 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 자기 몫을 따로 냅니다.
- 부가세는 별도입니다. 요율표 금액에 부가가치세가 따로 붙을 수 있습니다.
- 지급 시기는 약정에 따릅니다. 따로 정하지 않았다면 거래대금 지급이 끝난 날(보통 잔금일)에 냅니다.
한도액이 있는 구간은 요율로 계산한 값이 한도를 넘으면 한도액까지만 받을 수 있습니다. 예를 들어 1억 8천만 원 매매는 0.5%로 계산하면 90만 원이지만, 한도액 80만 원이 상한입니다.
매매 중개수수료 상한요율 (2026년 주택 기준)
주택(부속토지 포함)을 사고팔 때 적용하는 표입니다. 거래금액은 매매가격 그대로입니다. 6억 원 이상 구간은 2021년 10월 개편 때 요율이 낮아진 뒤 지금까지 같습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
계산은 간단합니다. 거래금액 × 상한요율로 최대 금액을 구하고, 한도액이 있는 구간이면 한도액과 비교해 작은 쪽을 택합니다. 7억 원 아파트라면 7억 원 × 0.4% = 280만 원이 상한이고, 중개사가 일반과세자라면 부가세 10%를 더해 최대 308만 원입니다.
전세·월세 중개수수료 상한요율과 월세 환산법
전세와 월세는 ‘임대차 등’ 표를 씁니다. 전세는 보증금이 곧 거래금액입니다. 같은 금액이라도 매매보다 요율이 한 단계씩 낮습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
월세는 거래금액부터 환산합니다
월세는 보증금만 보지 않고, 월세를 보증금처럼 바꿔 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항의 계산법입니다.
- 기본 공식: 보증금 + (월세 × 100)
- 위 합계가 5천만 원 미만이면: 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산
- 나온 거래금액을 위 임대차 요율표에 넣어 상한 금액을 구합니다.
예를 들어 보증금 1억 원에 월세 50만 원이면 1억 원 + (50만 원 × 100) = 1억 5천만 원입니다. 1억~6억 원 구간이라 0.3%를 곱하면 상한은 45만 원입니다. 소액 원룸처럼 합계가 5천만 원 아래로 내려가면 ×70을 써야 한다는 점을 놓치기 쉽습니다.
금액별 부동산 중개수수료 계산 예시표
집주인만 내는 것이 아닙니다. 중개보수는 중개를 의뢰한 쌍방에게서 각각 받도록 되어 있어, 전세·월세라면 임대인과 임차인이 자기 몫을 따로 냅니다. 위 계산 예시표의 금액도 한 사람 몫입니다.
계약 기간 중에 먼저 나가는 경우
세입자 사정으로 계약 기간 중간에 나가면서 다음 세입자를 구할 때가 문제입니다. 이때 생기는 중개보수는 새 계약의 당사자인 집주인과 새 세입자가 내는 것이 원칙입니다. 다만 집주인이 계약 기간 전에는 보증금을 돌려줄 의무가 없다 보니, 실무에서는 나가는 세입자가 집주인 몫을 대신 내기로 합의하는 일이 많습니다. 법으로 정해진 의무가 아니라 합의 사항이므로, 부담 주체와 금액을 문자나 특약으로 분명히 남겨 두세요.
묵시적 갱신 뒤 해지를 통보한 경우
계약이 묵시적으로 갱신됐거나 계약갱신요구권으로 연장된 상태라면, 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2). 이렇게 적법하게 계약이 끝나는 것이라 세입자가 새 세입자 중개보수를 낼 이유는 없다고 보는 것이 일반적인 해석입니다. 계약서에 별도 특약이 있다면 그 내용을 먼저 확인하세요.
중개수수료 부가세, 10%와 4%는 무엇이 다른가
요율표 금액에는 부가세가 들어 있지 않습니다. 부가세를 얼마나 붙일 수 있는지는 중개사무소의 과세 유형에 따라 달라집니다.
| 구분 | 일반과세자 | 간이과세자 |
|---|---|---|
| 기준(직전 연도 공급대가) | 1억 400만 원 이상 | 1억 400만 원 미만 |
| 부가세 수준 | 중개보수의 10% | 약 4% (업종 부가가치율 40% × 10%) |
| 세금계산서 | 발급 | 4,800만 원 이상이면 발급, 미만이면 발급 불가 |
| 120만 원 중개보수 예시 | 132만 원 | 124만 8천 원 |
간이과세 기준금액은 2024년 7월부터 8,000만 원에서 1억 400만 원으로 올랐습니다. 간이과세자인 중개사가 일반과세자처럼 10%를 받으면 초과 보수로 볼 수 있다는 국토교통부 해석이 2026년 4월에 나왔다고 보도됐습니다. 실제로 10%를 받았다가 업무정지 3개월 처분을 받은 경기도 사례도 있습니다.
중개사무소의 과세 유형은 국세청 홈택스 '사업자등록 상태조회'에 사업자등록번호를 넣으면 로그인 없이 확인할 수 있습니다. 사업자등록번호는 중개사무소에 게시된 등록증이나 계약서에서 볼 수 있습니다.
현금영수증은 10만 원 이상이면 의무 발급
- 부동산 중개업은 현금영수증 의무발행업종입니다. 건당 10만 원 이상을 현금(계좌이체 포함)으로 받으면 손님이 요청하지 않아도 발급해야 합니다.
- 손님이 번호를 알려주지 않았다면 중개사는 5일 안에 국세청 지정번호로 발급해야 합니다. 이 경우 홈택스에서 본인 것으로 등록할 수 있습니다.
- 발급하지 않으면 중개사에게 미발급 금액의 20%가 가산세로 붙습니다. 예전 글에 나오던 '50% 과태료'는 2019년부터 가산세 20%로 바뀌었습니다.
- 받지 못했다면 거래일부터 5년 안에 계약서·이체 내역을 첨부해 홈택스에서 신고할 수 있고, 확인되면 미발급 금액의 20%(건당 최대 50만 원)를 포상금으로 받을 수 있습니다.
상한보다 많이 청구받았다면
사례비, 컨설팅비 등 어떤 이름을 붙이더라도 법정 한도를 넘는 돈을 받는 것은 공인중개사법 제33조의 금지행위입니다. 위반하면 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금 대상이고, 등록취소나 업무정지 같은 행정처분도 따로 받을 수 있습니다.
- 위 요율표로 내 거래의 상한 금액을 먼저 계산합니다.
- 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 이체 내역, 주고받은 문자를 모아 둡니다.
- 중개사무소가 있는 시·군·구청 부동산 담당 부서나 부동산 불법행위 통합 신고센터에 신고합니다.
부동산 중개수수료 자주 묻는 질문
상한요율만큼 꼭 내야 하나요?
아닙니다. 요율표는 넘으면 안 되는 상한입니다. 그 안에서 얼마로 할지는 의뢰인과 중개사가 협의해 정하므로, 계약 전에 금액을 먼저 이야기해 두는 것이 좋습니다.
계약이 깨지면 중개수수료는 어떻게 되나요?
중개사의 고의나 과실로 계약이 무효·취소·해제됐다면 중개보수를 받을 수 없습니다(공인중개사법 제32조 제1항). 당사자 사정으로 해제된 경우는 사정에 따라 다투어질 수 있으니 합의 내용을 기록으로 남겨 두세요.
중개수수료는 언제 내나요?
당사자끼리 정한 날에 냅니다. 따로 정하지 않았다면 거래대금 지급이 끝난 날, 보통 잔금일에 냅니다(공인중개사법 시행령 제27조의2).
서울과 지방의 요율이 다른가요?
주택 요율은 시·도 조례로 정하지만, 서울과 경기도는 이 글의 표와 같습니다. 다른 지역에서 계약한다면 해당 시·도 조례나 시·군·구청 안내를 한 번 더 확인하세요.
계약서 쓰기 전에 상한 금액부터 계산해 두세요
부동산 중개수수료는 거래금액, 거래 종류, 중개사의 과세 유형 세 가지로 대부분 결정됩니다. 위 계산 예시표로 내 거래의 상한을 먼저 알아 두고, 부가세 포함 여부와 지급일까지 미리 합의하면 잔금일에 금액 때문에 얼굴 붉힐 일이 줄어듭니다.
참고 자료
확인 기준일 2026-10-18. 요율과 세법은 바뀔 수 있으니 계약 직전에 한 번 더 확인하세요.
