상가 중개수수료, 2026년에도 점포 임대든 매매든 거래금액의 0.9% 이내에서 협의해 정합니다. 0.9%는 정해진 금액이 아니라 넘을 수 없는 상한입니다. 월세가 있으면 보증금에 월세×100을 더해 거래금액을 잡고, 그 합이 5천만 원 미만이면 월세×70으로 다시 계산합니다. 부가세는 별도이고, 권리금은 법정 중개보수 계산에 들어가지 않습니다. 아래에서 상가 복비 계산 예시 3가지와 권리금 수수료의 법적 위치까지 차례로 정리했습니다.
확인 기준일 2026-10-22. 국가법령정보센터의 공인중개사법 시행규칙 제20조, 경기도 부동산포털 중개보수 요율 안내, 대법원 판례, 법제처 법령해석을 바탕으로 정리했습니다. 사무실·오피스텔 중개보수는 사무실 중개수수료 계산방법과 관리비 포함 여부 글에서 따로 다룹니다.
상가 중개수수료 2026 한눈에: 임대·매매 모두 0.9% 이내 협의
상가 중개수수료(복비)는 상가를 사고팔거나 빌릴 때 공인중개사에게 주는 법정 보수입니다. 주택은 시·도 조례가 금액 구간별 요율을 정하지만, 상가·토지 같은 주택 외 중개대상물은 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항이 직접 정합니다. 내용은 단순합니다. 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다.
| 구분 | 상한요율 | 거래금액 잡는 법 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 상가 매매·교환 | 0.9% 이내 협의 | 매매가(교환은 큰 쪽 가액) | 금액 구간·한도액 없음 |
| 상가 임대차(점포 임대) | 0.9% 이내 협의 | 보증금 + 월세×100 (5천만 원 미만이면 월세×70) | 임대인·임차인 각각 부담 |
| 점포겸용주택 | 주택 면적이 1/2 이상이면 주택 요율 | 주택 요율표 기준 | 1/2 미만이면 0.9% 적용 |
| 주거용 오피스텔(85㎡ 이하 등 요건) | 매매 0.5% · 임대 0.4% | 상가와 같음 | 요건 밖이면 0.9% |
예전 글에 흔히 보이던 “1억 원 이상이면 900만 원 한도” 같은 한도액은 상가에 없습니다. 주택 외 중개대상물은 금액 구간 없이 0.9% 상한 하나만 있습니다. 2026년 8월 28일 시행된 시행규칙 개정은 주거용 오피스텔을 “상한요율 이내 협의”로 명확히 한 것이고, 상가의 0.9% 상한은 그대로입니다.
상가 중개수수료 거래금액 계산법: 보증금+월세×100, 5천만 원 미만은 ×70
점포 임대에서 헷갈리는 부분은 0.9%를 곱할 ‘거래금액’입니다. 시행규칙 제20조 제5항의 순서를 그대로 따르면 됩니다.
- 1단계: 보증금 + (월세 × 100)을 계산합니다.
- 2단계: 1단계 금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다.
- 3단계: 거래금액 × 0.9% = 한쪽이 낼 수 있는 상한입니다. 실제 금액은 이 안에서 협의합니다.
- 4단계: 중개사가 일반과세자라면 협의한 보수에 부가세 10%가 더해집니다.
매매와 임대차를 같은 당사자끼리 같은 기회에 함께 하면(예: 건물주가 상가를 팔면서 그대로 임차해 영업하는 경우) 매매 금액만 거래금액으로 봅니다. 관리비와 권리금은 거래금액에 넣지 않습니다.
상가 중개수수료 계산 예시 3가지 (상가 복비 실제 금액)
아래 금액은 모두 한쪽(임대인 또는 임차인, 매도인 또는 매수인)이 낼 수 있는 상한입니다. 실제로는 이보다 낮게 협의할 수 있습니다.
예시 1) 점포 임대 상가 중개수수료, 권리금 7,000만 원은 제외
- 조건: 보증금 5,000만 원, 월세 250만 원, 기존 임차인에게 줄 권리금 7,000만 원
- 거래금액: 5,000만 원 + (250만 원 × 100) = 3억 원 (5천만 원 이상이라 ×100 그대로)
- 상한: 3억 원 × 0.9% = 270만 원, 일반과세 중개사면 부가세 27만 원을 더해 297만 원
- 권리금 7,000만 원은 거래금액에 넣지 않습니다. 권리금 알선 대가를 따로 요구받았다면 아래 권리금 섹션을 보세요.
예시 2) 보증금 500만·월세 40만 원 소형 점포 (×70 적용)
- 1단계: 500만 원 + (40만 원 × 100) = 4,500만 원 → 5천만 원 미만
- 2단계: 500만 원 + (40만 원 × 70) = 3,300만 원
- 상한: 3,300만 원 × 0.9% = 29만 7,000원, 부가세 10% 포함 시 32만 6,700원
- ×70을 빼먹고 4,500만 원으로 계산하면 40만 5,000원이 나옵니다. 작은 점포일수록 이 단계를 꼭 확인하세요.
예시 3) 상가 4억 5,000만 원 매매
- 거래금액: 매매가 4억 5,000만 원
- 상한: 4억 5,000만 원 × 0.9% = 405만 원, 부가세 10% 포함 시 445만 5,000원
- 매도인과 매수인이 각각 이 한도 안에서 냅니다. 주택 매매와 달리 금액이 커져도 요율 구간이 바뀌지 않습니다.
| 예시 | 거래금액 | 0.9% 상한 | 부가세 10% 포함 |
|---|---|---|---|
| 1) 점포 임대 (보증금 5,000만·월세 250만) | 3억 원 | 270만 원 | 297만 원 |
| 2) 소형 점포 (보증금 500만·월세 40만) | 3,300만 원 (×70) | 29만 7,000원 | 32만 6,700원 |
| 3) 상가 매매 4억 5,000만 | 4억 5,000만 원 | 405만 원 | 445만 5,000원 |
상가 중개수수료 부가세, 일반과세자와 간이과세자 차이
법정 중개보수 한도에는 부가세가 들어 있지 않습니다. 법제처는 2016년 해석(15-0523)에서 부가세를 뺀 금액이 한도를 넘지 않으면 부가세를 따로 받아도 위반이 아니라고 봤습니다. 그래서 0.9% 상한과 별도로 부가세가 붙을 수 있습니다.
- 일반과세자 중개사무소: 협의한 보수의 10%를 부가세로 받고 세금계산서를 발급합니다.
- 간이과세자 중개사무소: 업종 부가가치율(40%)이 반영돼 실제 세 부담이 약 4%입니다. 10%를 그대로 받으면 초과 보수로 문제가 될 수 있다는 보도가 있습니다.
- 확인 방법: 중개사무소 사업자등록번호를 홈택스 사업자등록상태조회에 넣으면 과세 유형이 나옵니다.
사업자인 임차인이라면 세금계산서로 받은 부가세를 매입세액으로 공제받을 수 있으니 증빙을 꼭 챙기세요. 현금으로 낸다면 현금영수증을 요청합니다. 주택까지 포함한 금액별 요율표는 부동산 중개수수료(복비) 2026 요율표와 부가세 글에 정리해 두었습니다.
권리금은 상가 중개수수료 계산에 들어갈까? 대법원 판례로 확인
결론부터 말하면 들어가지 않습니다. 권리금은 보증금·월세와 별개로 오가는 돈이고, 법정 상한(0.9%)의 대상도 아닙니다.
권리금이란, 누가 누구에게 주는 돈인가
상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 이렇게 봅니다. 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 점포 위치에 따른 이점 같은 유·무형 가치를 넘기는 대가입니다. 보증금·차임과 별도로 오갑니다. 보통 새로 들어오는 임차인이 나가는 임차인에게 줍니다. 건물주와의 임대차 계약과는 당사자부터 다릅니다. 권리금 산정과 회수 방법은 권리금이란, 권리금 계산 방법과 돌려받는 방법을 참고하세요.
대법원 2005도6054: 권리금은 중개대상물이 아니다
대법원은 2006년 9월 22일 선고한 2005도6054 판결에서 이렇게 판단했습니다. 영업시설·비품 같은 유형물이나 거래처·신용·노하우·점포 위치 같은 무형의 가치는 중개대상물이 아닙니다. 따라서 권리금을 주고받도록 알선한 행위는 법이 규율하는 중개행위가 아니고, 법정 중개보수 한도도 적용되지 않는다고 봤습니다. 옛 부동산중개업법 시절 사건이지만, 현행 공인중개사법도 중개대상물을 토지·건축물 등으로 정하고 있어 같은 기준이 쓰입니다.
같은 판결에는 실무에 중요한 대목이 하나 더 있습니다. 임차권·권리금·시설비를 한꺼번에 알선하고 사례금을 뭉뚱그려 받으면, 그중 법정 중개보수가 얼마인지 특정할 수 없다고 봤습니다. 그래서 한도 초과라고 단정하기 어렵다는 것입니다. 임차인 입장에서는 임대차 중개보수와 권리금 알선료를 따로 적어 두어야 0.9% 상한을 지켰는지 따질 수 있습니다.
상가 권리금 수수료 관행과 주의할 점
권리금 알선 대가에는 법정 요율이 없습니다. 당사자 사이 약정으로 정합니다. 2024년 데일리팜 보도에 따르면 업계에서는 권리금의 5~10% 정도가 흔히 거론됩니다. 다만 이는 관행일 뿐 법적 기준이 아니어서, 금액과 범위를 미리 정하는 것이 중요합니다.
- 금액을 계약 전에 서면으로: 알선료가 있다면 금액과 지급 시기를 적어 둡니다. 무엇을 해 주는지(매수자 물색, 조건 협상 등)도 함께 적습니다.
- 임대차 중개보수와 영수증 분리: 판례처럼 한데 묶이면 0.9% 초과 여부를 다투기 어렵습니다.
- 권리금 계약서는 별도로: 국토교통부가 고시한 표준권리금계약서를 쓰면 시설 목록과 지급 조건을 빠짐없이 적을 수 있습니다. 2024년에는 공인중개사가 권리금 계약서를 써 주고 250만 원을 받았다가 행정사법 위반 유죄(벌금 선고유예)가 확정된 사례도 보도됐습니다.
- 보증금으로 위장 금지: 권리금을 보증금에 섞어 적으면 거래금액이 부풀고, 나중에 보증금 반환 다툼도 생깁니다.
권리금을 중개대상물에 넣고 상한을 두자는 공인중개사법 개정안이 2024년 9월 발의됐습니다. 2026년 10월 기준으로는 통과 사실이 확인되지 않아, 지금은 위 판례 기준이 그대로 적용됩니다.
