전세사기 특별법 내용 및 적용시기 알아보기

전국적으로 오피스텔 또는 빌라에서 발생하는 전세사기 문제가 심각단계에 이르고 있습니다. 정부에서는 이를 대비하기 위해 전세사기 특별법을 준비한다고 합니다. 새로 도입되는 전세사기 특별법의 내용 및 적용시기 에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

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전세사기란

전세나 월세 계약을 할 때는 일정금액을 보증금으로 내게 되는 데, 계약이 만료되더라도 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다.

이와 같이 세입자가 돌려받지 못한 보증금은 전국적으로 2조원에 달한다고 합니다.

집주인은 세입자로부터 받은 보증금을 계약만료시 다시 돌려줘야 하는 의무를 가지고 계약기간만 사용수익을 해야하는 데, 보증금을 가지고 무리하게 부동산에 갭투자를 하거나, 위험한 투자를 함으로서 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 있습니다.

또한 전국적으로 매매가와 전세가가 낮아지면서, 새로 들어오는 세입자의 보증금과의 차액을 마련하지 못해서 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 많습니다.

이러한 전세문제는 시간이 지날수록 피해 건수와 금액이 증가하는 추세라고 합니다.

보증금을 돌려주지 못하는 경우를 모두 사기라고 볼 수는 없겠지만, 세입자 입장에서는 내 보증금을 지키기 위해 계약시부터 신경을 많이 써야할 것 같습니다.

정부는 커져만 가는 전세사기로 인해 피해를 받는 세입자들을 보호하기 위해, 전세 사기 특별법을 제정할 전망입니다. 아직 구체적인 법안은 발의되지 않았지만, 현재까지 보도된 내용을 기초로 제정될 전세사기 특별법의 내용을 정리하였습니다.

임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야합니다. 그러나 가입하지 않은 경우 임차인의 임대차 계약을 해제 또는 해지할 수 있는 사유로 추가하여 보다 안정적인 임대차계약이 이루어질 수 있도록 변경될 예정입니다.

제49조(임대보증금에 대한 보증) ① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.

기존에는 전세사기 피해의 물건이 경매가 이루어지는 경우 낙찰금액을 납부함으로서 낙찰자가 해당 물건을 소유하게 됩니다.

하지만 이를 보완하기 위해 임차인의 경우 낙찰이 이루어질 때 해당 낙찰금액을 기초로 낙찰자보다 우선하는 우선매수권이 부여되는 것으로 변경될 예정입니다.

이러한 변경을 통해 당장 전세대출 상환이나 퇴거 압박을 받는 임차인을 보호할 수 있을 것으로 예상됩니다.

위와 같은 우선매수권이 부여된다고 하더라도 사실 낙찰금액을 마련하는 것이 쉽지 않을 수 있습니다.

현실적으로 이러한 사례가 더 많을 것으로 예상되므로, 전세사기 피해 물건이 경매가 이루어지고 임차인이 우선매수권을 통해 매수를 한 경우에 ‘장기로 저금리의 융자’를 해줌으로서, 실질적인 대비를 할 수 있도록 마련될 예정입니다.

경매를 통해 물건을 낙찰 받는 경우, 낙찰금액 납부와는 별도로 취득세를 납부하여야 합니다.

임차인이 전세사기 피해가 발생한 경우이므로, 특별법을 통해서 이와 같은 낙찰을 통해 물건을 낙찰 받더라도 취득세를 면제하도록 할 예정입니다.

임차인이 경매 발생시 우선매수권을 행사하지 않는 경우 LH가 우선매수권을 행사할 수 있도록 할 예정입니다. LH는 우선매수권을 통해 해당 경매물건을 취득함으로서, 이를 공공임대주택으로 변환하여 임대사업이 원활하게 이루어질 수 있도록 변경될 예정입니다.

이번 개정안을 통해 피해자들에게 즉각적으로 도움이 될 수 있는 보완책이 될 것으로 보이나, 실질적인 적용이 어떻게 이루어질지는 지켜봐야 할 것 같습니다.

전세사기 특별법은 아직 국회에 상정되지 않았습니다. 상정된 이후 국회를 거쳐 통과되면 입법예고 이후 시행될 예정입니다.

4월 말에 실무준비를 마치고 발의될 예정이며, 시급한 사안인 만큼 4월 말 국회통과를 목표로 하고 있습니다. 하지만 실질적인 절차상의 문제로 5월 초에 국회 문턱을 넘을 수 있을 것으로 보고 있으며, 조속한 처리를 통해 5월에는 윤곽이 잡힐 것으로 예상됩니다.