전세 만기 앞두고 집주인이 나가라고 한다면? ‘계약갱신청구권’을 무력화시키는 임대인의 정당한 거절 사유 7가지를 총정리했습니다. 실거주 거짓말 시 손해배상 청구 방법부터 세입자 대응 전략까지, 법적 분쟁 피하는 핵심 가이드를 확인하세요.
2020년 주택임대차보호법이 개정되면서 세입자에게는 강력한 무기가 하나 생겼습니다. 바로 ‘계약갱신청구권’입니다. 쉽게 말해 “전세 2년 살았지만, 2년 더 살겠습니다”라고 말할 수 있는 권리죠(2+2법).
하지만 이 권리가 만능은 아닙니다. 집주인(임대인)도 정당한 사유가 있다면 “NO”를 외칠 수 있거든요. 그런데 이 “정당한 사유”가 참 애매해서 다툼이 많습니다. 오늘은 임대인이 법적으로 계약을 거절할 수 있는 대표적인 케이스를 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다.
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임대인이 갱신을 거절할 수 있는 핵심 사유 3가지
법에는 총 9가지 정도의 거절 사유가 명시되어 있지만, 현실에서 자주 일어나는 상황은 크게 3가지입니다. 이것만 알아도 분쟁의 90%는 해결됩니다.
1. “내가(또는 가족이) 직접 들어가 살 겁니다” (실거주)
가장 강력하고 흔한 거절 사유입니다. 임대인 본인이나 그의 직계존속(부모), 직계비속(자녀)이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우, 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
🛑 주의할 점 (형제자매는 안 돼요!)
여기서 말하는 가족의 범위는 ‘직계’입니다. 집주인의 형제, 자매, 며느리, 사위가 산다는 이유는 거절 사유가 되지 않습니다. 오직 집주인과 그 위아래(부모, 자녀)만 가능합니다.
2. “월세가 밀리셨잖아요” (차임 연체)
세입자에게 귀책사유가 있는 경우입니다. 법적으로 ‘2기의 차임액에 해당하는 금액’을 연체한 사실이 있다면 집주인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
여기서 중요한 건 ‘2기’의 의미입니다. 단순히 두 번 늦게 낸 것이 아니라, 밀린 금액의 합계가 두 달 치 월세분에 달해야 합니다. (예: 월세 100만 원인 경우, 밀린 총액이 200만 원이 된 적이 있다면 거절 가능)
3. “돈으로 보상해 드리겠습니다” (서로 합의)
집주인이 실거주는 아니지만 집을 비워야 할 때(예: 집을 팔아야 하는데 매수자가 실거주를 원할 때), 세입자에게 상당한 보상(이사비, 위로금 등)을 제공하고 서로 합의했다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 단, 일방적인 통보가 아니라 반드시 ‘합의’가 전제되어야 합니다.
기타 거절 가능한 법적 사유들
위의 3가지 외에도 다음과 같은 상황에서는 거절이 가능합니다.
- 무단 전대: 집주인 동의 없이 다른 사람에게 세를 준 경우 (에어비앤비, 쉐어하우스 등)
- 주택 파손: 세입자가 고의나 중대한 과실로 집을 망가뜨린 경우
- 철거 및 재건축: 안전사고 우려가 있거나, 계약 체결 당시부터 구체적인 재건축 계획을 고지한 경우
만약 집주인이 ‘실거주’ 거짓말을 했다면?
이 부분이 세입자분들이 가장 억울해하는 포인트입니다. “본인이 산다고 해서 나갔는데, 며칠 뒤에 보니 부동산에 전세 매물이 올라왔어요!” 이런 경우, 세입자는 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
손해배상 금액은 얼마나 받을까?
주택임대차보호법은 다음 3가지 중 가장 큰 금액을 배상하도록 규정하고 있습니다.
- 환산월차임 3개월분: (갱신 거절 당시의 월세 + 전세보증금 환산액) × 3개월
- 차액의 2년분: (집주인이 새로운 세입자에게 받은 월세 – 기존 세입자의 월세) × 2년
- 실제 손해액: 이사비, 중개수수료 등 갱신 거절로 인해 입은 실제 손해
👉 팁: 이사 후에도 종종 등기부등본을 떼어보거나, 전입세대 열람을 통해 집주인이 실제로 살고 있는지 확인해 보는 것이 좋습니다. 거짓이 확인되면 내용증명을 보내고 배상을 요구하세요.
마무리하며: 기록이 생명입니다
임대인이든 임차인이든, 계약 갱신과 관련된 모든 대화는 문자 메시지나 통화 녹음으로 남겨두는 것이 필수입니다. “그때 그렇게 말했잖아”라는 기억은 법적 효력이 없기 때문이죠.
임대차 분쟁은 감정 싸움이 되기 쉽습니다. 하지만 오늘 알려드린 법적 기준을 명확히 안다면, 무리한 요구에는 당당하게 거절하고 정당한 권리는 확실하게 챙길 수 있으실 겁니다.
