주택담보대출 상환, 완납시 절차, 셀프 근저당 말소, 전세사기 피하는 방법

임대인 입장에서 주택담보대출이 있으면 임차인을 구하기가 쉽지 않고, 임차인 입장에서는 주택담보대출이 있으면 계약하기가 꺼려지게 됩니다. 주택담보대출 상환, 완납시 절차, 셀프 근저당 말소, 전세사기 피하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주택담보대출 완납

금리인상으로 집값이 하락하면서 덩달아 전세금도 줄어들고, 이로 인해 세입자들에 대한 보증금을 갚지 못해 전세사기로 몰리는 일이 많아지고 있습니다.

그래서 요즘 전세를 구할 때는 집에 담보대출이 있는 지, 있으면 얼마나 있는 지 등기를 떼어보고 미리 알아두는 것이 중요합니다.

임대인 입장에서는 세입자 구하기가 어려운 요즘과 같은 상황에서는 주택담보대출이 없어야지만 그나마 세입자를 구하기가 쉬워지게 됩니다.

주택담보대출을 완납하는 경우 필요절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주택담보대출 완납시 절차

1. 원리금 확인하기

주택담보대출은 크게 원금과 이자로 구성되어 있습니다. 상환방식에 따라 원리금균등분할인지, 만기일시방식인지 등으로 구분될 수 있습니다. 모르는 경우는 대부분 원금과 이자를 함께 갚아나가는 원리금 균등분할 방식으로 상환이라고 보시면 됩니다.

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원리금의 확인은 은행 방문을 통해 확인하거나 은행 어플, 인터넷을 통해 쉽게 확인이 가능합니다.

원리금은 매달 상환되는 방식이기 때문에 1, 2 달 미리 알 수도 있지만, 정확하게 알기 위해서는 완납하기로 지정된 날에 가깝게(일주일내외로) 은행에 방문하거나 어플, 인터넷을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

2. 완납하기

은행에서는 상담원이 직접 금액을 확인해주기 때문에 정확하게 필요한 금액을 알 수 있습니다. 하지만 어플과 인터넷은 ‘현재’ 원금을 알려주기 때문에 일할 계산되는 이자에 대해서는 알려주지 않게 됩니다.

그래서 완납할 때는 발생할 이자를 생각해서 조금 더 여유롭게 입금하는 것이 좋습니다. 원금에 매달 납부하는 금액만큼 더 넣어둔다는 생각으로 넣으면 좋습니다.

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3. 중도해지수수료 계산하기

지정된 중도해지수수료 발생일 이전에 완납하게 되면, 중도해지수수료가 발생하게 됩니다. 통상적으로 대출일로부터 3년 이내에 원금을 상환하는 경우에는 중도해지 수수료가 발생하게 됩니다. 3년이 지났다면 중도해지 수수료가 발생하지 않습니다.

구체적인 조건은 은행마다, 상품마다 상이하니 은행에 꼭 먼저 문의하는 것이 좋습니다.

4. 완납증명서 발급받기

새로운 임차인에게 보여줄 완납증명서를 발급받아야 합니다. 임차인은 해당 물건에 담보대출이 없어야지만 해당 물건에 대한 전세금 또는 보증금을 확보할 수 있기 때문에 임대인은 완납증명서를 보여줌으로서 이를 증명할 수 있습니다.

5. 근저당권 등기 말소

은행 담보대출이라면, 은행에서 설정해둔 근저당권을 말소시켜야 합니다.

• 주의 : 대출금을 완납했다고 자동으로 근저당권이 말소되는 것이 아닙니다.

담보대출을 완납하였다면 근저당권 말소 등기신청을 꼭 해야하며, 완납한 당일에 해결되지는 않으나, 빠르게 말소신청을 해두어야 순차적으로 말소가 될 수 있습니다.

• 근저당권 : 은행에서 담보대출을 받게 되면, 채권최고액으로 등기부등본에 ‘근저당권’이 설정됩니다. 담보대출을 완납하였다면 이 ‘근저당권’을 해지하는 절차가 필요합니다.

근저당권 등기 말소하는 방법

1. 셀프로 하는 방법

셀프로 하는 경우에는 근저당권등기말소신청서와 함께 은행에서 요구하는 서류, 시군구청에서 요구하는 서류, 등기소에서 요구하는 서류를 구비하여 각각 방문하여야 합니다. 각 서류를 떼는 비용이 약 1만원 정도 발생한다고 보시면 됩니다.

• 관련글 : 셀프로 하는 근저당권 등기 말소하는 방법

2. 은행법무사 이용하는 방법

은행에는 근저당권 설정, 설정해지를 위해 연계된 법무사가 존재합니다. 이 법무사를 통해서도 근저당권 등기를 말소할 수 있습니다. 비용은 건당 6~7만원 정도 발생하게 됩니다.

전세사기 피하는 방법

전세사기를 피하는 방법 중에 하나는 등기부등본에서 나보다 선순위 대출이 있는 지를 확인하는 것이 중요합니다.

계약 전이라면 꼭 선순위 대출금액과 내 전세금을 합한 금액이 현재 시세와 어떤 수준인지를 비교해야 합니다.

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집주인이 대출금을 갚지 못하는 경우 집은 경매에 넘어가게 되는 데,

• 1) 국세, 지방세와 같은 세금을 먼저 떼어가고
• 2) 선순위 대출기관에서 대출금을 가져가고
• 3) 남은 금액 중 전세금을 돌려받게 됩니다. (이마저도 대항력이 있는 경우)

임대인 미납국세 조회하기

2023년 4월 3일부터 임대인에 대한 미납국세를 열람할 수 있는 제도가 확대 개선되어 운영됩니다. 임차보증금이 1천만원을 초과하는 임대차계약의 임차인은 임대차기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이 열람신청이 가능합니다.

임대인은 동의 없이 열람된 경우 세무서로부터 열람사실을 통보받을 수 있습니다.

• 준비서류 : 임대인 동의 없이 신청하는 경우 미납국세 등 열람신청서와 임대차계약서, 신청인 신분증만 있으면 열람이 가능합니다.

대항력과 우선변제권 갖추기

이사를 한다고 모두 대항력을 갖는 것은 아닙니다. 실제로 주택을 인도받아 거주하되, 전입신고를 해야지만 대항력이 발생하게 됩니다. 대항력은 주택인도와 전입신고를 마친 그 다음날부터 발생하게 됩니다.

• 대항력 발생조건 : 주택인도 + 전입신고

우선변제권은 여기에 더 강력한 것으로 추가적으로 확정일자까지 받아야 합니다. 확정일자는 이사전이라도 임대차 계약서만 있으면 받을 수 있기 때문에 계약서를 작성했다면 미리미리 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.